Les intervenants
L’article 18 de la loi de 1965 impose un devoir de conservation et d’entretien au syndic des immeubles dont il a la gestion. Sauf pour les urgences, le syndic prépare les dossiers travaux et les présentent aux copropriétaires pour approbation et vote, et il doit s’appuyer sur le conseil syndical.
Le conseil syndical a un rôle important. Il est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Connaissant normalement bien leur immeuble, il doit être à même d’être force de proposition au syndic. Certaines tâches peuvent lui être délégué.
La loi oblige le syndic à faire voter un montant au-delà duquel le syndic doit solliciter l’avis préalable du conseil syndical, c’est l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision doit être prise à la majorité absolue de l’article 25. Si le syndic néglige de demander l’avis préalable du conseil syndical, l’AG à le droit de refuser d’approuver les dépenses engagées, qui resteront à la charge du syndic.
L’article 21 de la loi de 1965 et l’article 19-2 du décret de 1967, oblige le syndic à faire voter en AG un montant de travaux et de contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Faire jouer la concurrence est un devoir trop souvent oublié par les syndics.
Lors d’un chantier, si la possibilité se présente , il convient de faire signer un bon d’attachement au gardien, qui sera la preuve du temps de présence, et du nombre d’ouvriers présent sur le chantier. Ce bon pourra lors être annexé à la facture. Il est bon qu’un membre du conseil syndical présent signe si le gardien est absent.
Le conseil syndical doit d’ailleurs s’assurer que les travaux facturés sont bien réalisés. Associé au projet de travaux, il doit assister aux réusions de chantier, doit être au courant des retards ou délais éventuels. Le compte rendu de la réunion de chantier doit être adressé au conseil syndical. Le conseil syndical peut se faire assister par l’ARC, qui a un service dédié d’aide pour les travaux : www.copro-devis.fr.
Association des responsables de copropriété (ARC)
27-19 rue Joseph Python
75020 Paris
http://www.unarc.asso.fr
Le rôle de l’architecte peut être essentiel dans la bonne gestion des travaux dans une copropriété. Il intervient pour des problèmes ponctuels ou pour un audit complet de l’immeuble. Le recours à l’architecte est obligatoire si les travaux nécessitent un permis de construire. Sa rémunération dépend de l’ampleur des travaux et des missions que l’on lui confie, mais est négociable par le syndic et le conseil syndical.
L’intervention d’un maitre d’œuvre est parfois nécessaire quand les travaux concernent plusieurs corps d’états complexe, faisant appel à des compétences techniques spécifiques. Le maitre d’œuvre doit être assuré en responsabilité civile décennale. Son rôle est d’assurer une optimisation des compétences et du chemin critique de chantier, et les artisans travaillent souvent mieux quand ils sont pilotés par un professionnel sachant, et capable de les faire intervenir de nouveau. Il connait bien les coups et pourra négocier au mieux.
L’architecte peut le faire, un bureau d’études spécialisé peut le faire, mais le métier n’est pas réglementé et il convient d’être vigilant sur le recrutement. Le syndic peut confier une mission d’études ou une mission complète (jusqu’à la livraison du chantier). La plupart du temps, sa rémunération sera un % des travaux ht.
Les bureaux d’ études techniques sont des organismes agrées par les pouvoirs publics. Ils veillent à la bonne conformité, aux respects des normes, donnent des avis techniques très pointus (acoustiques, thermiques, structures,…).
L’ingénieur thermicien est souvent employé pour réduire la facture énergétique de l’immeuble. Via l’audit thermique peut déboucher sur un contrat de performance énergétique.
Le maitre d’ouvrage (le syndic pour le syndicat) peut choisir de prendre un coordonnateur SPS (sécurité protection de la santé) lorsque le chantier fait intervenir simultanément plusieurs entreprises. Son rôle est de veiller à la sécurité des travailleurs. Le coordonnateur doit faire preuve de sa compétence en produisant une attestation, valable 5 ans, et sa rémunération est un % sur le montant ht des travaux.
Les travaux dans les parties communes
En fonction de la nature des travaux, les majorités exigées peuvent être différentes. Ils peuvent être votés à l’article 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965. L’unanimité peut être requise. Cela concerne les travaux qui ont pour effet de modifier la destination de l’immeuble.
En revanche, il n’est pas nécessaire de procéder à un vote pour les travaux d’entretiens courants, que le syndic exécute comme il le souhaite. En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic doit agir immédiatement. En revanche, le syndic doit convoquer les copropriétaire en AG pour ratifier les travaux réalisés.
Les travaux dans les parties privatives
Un copropriétaire à un usage exclusif et peut disposer librement de ses parties privatives. Il peut faire les travaux qu’il souhaite sans avoir à rendre compte ou obtenir une autorisation de l’AG seulement si il ne porte pas atteinte aux parties communes de l’immeuble.
Les travaux dans les parties privatives touchant au gros œuvre, canalisations chauffage collectif, nécessitent une autorisation en AG car ils affectent les parties communes.
Le paiement des travaux
Les copropriétaires qui ont votés des travaux doivent les payer. Ceux qui ont votés contre peuvent les régler en 10 annuités. Cette possibilité ne concerne que le paiement des travaux d’amélioration et ne concerne pas es travaux d’entretien votés via l’article 24, ni les travaux imposés par le législateur. En cas de vente du lot, le paiement total est exigé.
Le vendeur d’un lot en copropriété doit s’acquitter du paiement des provisions de travaux dont la date d’exigibilité est antérieure à la vente et l’acquéreur doit s’acquitter du paiement des provisions dont la date d’exigibilité est postérieur à la vente. L’acte de vente passé entre l’acheteur et le vendeur peut prévoir des dispositions spéciales mais ces dispositions ne sont pas opposables au syndic.
Les travaux et les honoraires du syndic
Le syndic perçoit 2 types de rémunérations : des honoraires pour la gestion courante et des honoraires pour des prestations particulières. Des travaux hors budget prévisionnel peuvent faire l’objet d’honoraires au profit du syndic. Ils doivent être votés lors de l’assemblée générale qui vote les travaux concernés, et ceci dans la même règle de majorité.
Ces honoraires sont un pourcentage du montant hors taxe des travaux, ce taux doit être dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution : Loi ALUR article 55 V, loi du 10 juillet 1965 article 18-1A.
La constitution d’un fonds de travaux obligatoire
Pour lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, et depuis le 01 janvier 2017, la loi ALUR prévoit la constitution de fonds d’épargne ou de compte travaux. Ceci afin de financer les éventuels travaux nécessaires à la remise en état futur.
Une cotisation annuelle obligatoire sera exigée pour toutes les copropriétés d’au moins 10 lots construites il y a plus de 5 ans. Cette cotisation ne sera pas inférieure à 5% du budget prévisionnel construit avec le syndic. La loi ALUR, article 58 I-2 précise que ces fonds doivent être placé sur un compte bancaire distinct.