En copropriété, la plupart des travaux doivent être décidés en Assemblée Générale, et selon la nature des travaux, des majorités sont requises. Seront évoquer dans ce chapitre l’article 24, 25 et 26.
La préparation de l’Assemblée Générale
Le conseil syndical et le syndic rédigent la résolution qui doit figurer à l’ordre du jour , et doit établir un descriptif précis des travaux, proposer des devis, et une analyse des propositions et prestations proposées. Ce travail doit être réalisé en amont de l’AG. Les copropriétaires peuvent de leurs côtés proposer des entreprises pour obtenir des devis. Au cours d’une première assemblée , des accords de principe peuvent être donner afin de laisser le syndic affiner les propositions. Une première assemblée permet de prendre le pouls des copropriétaires et de vérifier leurs réels engagements et volonté. Sur le principe d’un consensus, le syndic proposera alors lors d’une seconde assemblée des devis très détaillée qui feront l’objet d’un vote engageant pour les copropriétaires.
La convocation doit mentionner la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale, et donner un ordre du jour précis, ce qui revient à lister les questions qui seront soumises au vote des copropriétaires.
Les questions non inscrites ne peuvent faire l’objet d’un vote.
Pour passer à un vote travaux, il convient que le syndic propose un ou plusieurs devis, un marché travaux ou un contrat et les conditions essentielles du contrat doivent être spécifiquement notifiées (article 11-1, décret de 1967). Sans ce respect de la forme, la décision peut faire l’objet d’une annulation. Il convient que la proposition soit très détaillée, et présente l’entreprise qui sera à l’exécution. Pour les travaux concernant l’accès des personnes à mobilité réduite, un document spécifique qui présente l’implantation et la consistance des travaux doit être joint à la convocation (art 10 du décret de 1967).
La loi de 1965 article 21, impose la mise en concurrence à partir d’un certain montant. Deux et un minimum, mais il n’y a pas de limite sur le nombre de devis. Ceci est valable pour les rénovations, mais également l’entretien ou l’amélioration.
Le syndic peut prétendre à une rémunération qui sera fixé en assemblée générale pour le suivi des travaux. Les honoraires du syndic feront l’objet d’un vote distinct (article 18 de la loi de 1965). Si par exemple les travaux se décident à la majorité de l’article 26, l’assemblée doit également voter les honoraires syndic à cette même majorité. En fonction du montant, la rémunération est généralement dégressive.
Après l’assemblée générale, le syndic devra signer les contrats, procéder aux appels de fonds et régler les prestataires. Il devra également être présent aux réusions de chantiers et suivre le bon déroulement de ce dernier et enfin, procéder à la réception.
Le vote en assemblée générale
Comme évoqué, la résolution doit être inscrite pour faire l’objet d’un vote en AG.
Le vote des travaux se décompose en plusieurs étapes.
- Une fois le principe des travaux voté, l’assemblée des copropriétaires doit choisir l’entreprise qui réalisera les travaux, sur la base des éléments joints.
- Les copropriétaires doivent se prononcer sur la souscription d’une assurance dommage ouvrage, dès lors que les travaux mis en œuvre peuvent mettre en cause la solidité, l’étanchéité ou la sécurité de l’ouvrage.
- Quand plusieurs entreprises interviennent, l’assemblée doit nommer un coordinateur de sécurité.
- Les honoraires syndic pour le suivi doivent faire l’objet d’une approbation.
- Les copropriétaires doivent voter le calendrier des appels de fonds.
- L’assemblée peut décider de la souscription d’un emprunt par la copropriété.
D’autres résolutions peuvent devoir être mis à l’ordre du jour en fonction de la nature des travaux et du chantier.
Les travaux d’entretien et de réparation sont votés à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale. Il faut plus de pour que de contre, sur la base des millièmes des parties communes détenues, par les copropriétaires présents ou représentés. Ce vote est sans quorum.
Si un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (par rapport au total de tous les copropriétaires, et non à ceux qui sont présent ou représentés).
Les travaux d’amélioration doivent être votés à la double majorité de l’article 26, sauf les travaux obligatoires ou recommandés par les pouvoirs publics.
Il s’agit de la majorité des membres de la copropriété représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat.
Un second vote à une moindre majorité est possible car la double majorité de l’article 26 est souvnt difficile à obtenir. Si le projet ,n’a que la majorité des 2/3 des voix des présents ou représentés mais pas les 2/3 de l’ensemble des copropriétaires, il est possible de tenir une nouvelle assemblée. Celle-ci statuera à la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ceci permet de limiter les impacts de l’absenteisme.
Les travaux d’amélioration imposées par les pouvoir publics, suivant les textes (conformité des ascenseurs, compteurs d’eaux chaude..) peuvent se voter à la majorité absolue de l’article 25 (voire sur un second vote à la majorité simple de l’article 24).
Les travaux de fermeture et de sécurisation de l’immeuble sont votés à la majorité absolue (article 25) , mais les heures d’ouvertures des portes automatiques seront votés à la double majorité de l’article 26.
En revanche, la décision de supprimer un équipement commun de l’immeuble nécessite en général l’unanimité.
Suppression d’un ascenseur, du chauffage collectif ou des boites aux lettres par exemple. Cependant, il y a beaucoup de cas particulier et une riche jurisprudence, sur ces cas particulier.
La contestation : Un copropriétaire qui a voté contre une décision, ou n’ayant pas assisté à une AG sans se faire représenter, peut en demander l’annulation. Cependant, pour qu’une décision d’AG ou une AG soit annuler, il faut prouver qu’il y a eu irrégularité. Une décision peut être annulée si elle a été voté à la mauvaise majorité, par exemple…Cela passera par une procédure contre le syndicat devant le TGI du lieu de situation de l’immeuble, avec présence obligatoire d’un avocat. Cette action doit être lancée dans les 2 mois qui suit la notification du procès-verbal par le syndic. Ce délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation de la LRAR au domicile du copropriétaire. Une fois les 2 mois passés, la décision de l’AG est définitive.
Enfin, l’AG peut être contestée durant 10 ans si le procès-verbal n’a pas été notifié ou l’a mal été.