Pour financer les travaux décidés en assemblée générale, les copropriétaires doivent voter des budgets distincts du budget prévisionnel qui ne couvre que les dépenses d’entretien courant. Pour des travaux importants, le syndic peut proposer un plan pluriannuel de travaux ou un fonds spécial, ou les deux, afin de répartir sur plusieurs années la charge. Un copropriétaire peut emprunter pour payer sa part, et en fonction de la nature des travaux, il peut avoir accès à des prêts réglementés. Le syndicat peut également souscrire un prêt collectif au nom des copropriétaires, ou de certains. Les copropriétaires peuvent également obtenir des aides ou subventions auprès de certains organismes.
Les travaux inclus dans le budget prévisionnel
Seuls les travaux courant de maintenance peuvent être autorisés globalement dans le cadre du budget prévisionnel (article 14-1 , alinéa 1 de la loi de 1965). Les travaux non courants doivent être décidés et budgétés séparément (article 14-2). La maintenance inclut les vérifications périodiques des éléments d’équipement commun imposées apr les réglementations en vigueur (article 45 du décret de 1967).
Toutes les autres dépenses sont hors du budget, et doivent faire l’objet d’un vote séparé, et d’appels de charges spécifiques (ravalement, zingueries de toit, installation d’ascenseur, création d’un rampe d’accès, isolation, remplacement de la chaudière collective, réalisation d’un diagnostic thermique, consultation d’un architecte).
Le plan pluriannuel de travaux : Dan le cadre de la préparation à un chantier important, les copropriétaires peuvent voter un plan pluriannuel qui servira à alimenter un fonds pour financer le chantier, aux moyens d’appels de charges spécifiques. Cela passe par la réalisation d’un audit complet de l’immeuble et un chiffrage des dépenses. La majorité requise dépend des travaux à réaliser. L’assemblée doit se prononcer sur la nature des travaux, la date d’appel des avances correspondantes et les montant, le placement des fonds et l’affectation des intérêts. Les fonds doivent être placé sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat.
Le copropriétaire qui vend son lot peut récupérer les avances payées dans le cadre d’un plan pluriannuel des travaux, si le vote n’a pas encore eu lieu. Soit le syndic le rembourse, à charge pour l’entrant de verser une somme équivalente en entrant dans la copropriété, soit le syndic conserve les fonds et le vendeur se fait rembourser par l’acquéreur.
Un plan pluriannuel ne décide en revanche pas des travaux, et si les travaux ne sont pas votés, l’assemblée générale devra décider de l’affectation des fonds : affectation au budget courant, restitution…
Fonds spécial travaux
La loi impose au syndic de proposer à l’assemblée générale la mise en place d’un fonds spécial travaux destiné à faire face à des travaux importants lors de sa première désignation et au moins un fois tous les 3 ans (article 18 de la loi de 1965). Il engage sa responsabilité s’il ne respecte pas cette obligation et que cela cause un préjudice. Ce fonds s’impose à la majorité de tous les copropriétaires, et cette cagnotte, servira pour les gros travaux dans les 3 ans qui suivent. Ce fonds doivent être mis sur un compte séparé. La mise en place d’un fonds spécial travaux n’emporte pas la décision des travaux, qui devront être votés. Le règlement de copropriété peut imposer de mettre en place une réserve de trésorerie pour faire face aux imprévus et aux impayés. Celle-ci ne peut dépasser 1/6 de sa quote part annuelle, soit 2 mois de charges courantes. Si le règlement ne le prévoit pas, il est possible d’en mettre une en place à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.
Les prêts accessibles et subventions aux propriétaires
L’eco-prêt à taux 0
Prët distribué par la plupart des banques, et depuis le 01 janvier 2012, les ménages dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 30000€ peuvent cumuler ce prêt avec le crédit d’impôt « développement durable ». Depuis le 01 avril, l’éco-PTZ peut être accordé collectivement à une copropriétaire.
Le prêt conventionné
Il est accordé par les banques ayant passé une convention avec l’Etat, sans conditions de ressources, aux copropriétaires qui réalisent certains travaux dans leur logement, pour un montant d’au moins 4000 € : chauffage, accès handicapés…et ce prêt conventionné peut être aussi accordé collectivement à une copropriété. Cumulable avec l’éco-PTZ.
Le prêt action logement
Les salariés ou retraités depus moins de 5 ans peuvent obtenir un prêt d’action logement pour financer certaines améliorations dans leur habitation ou leur immeuble. Ces aides sont prioritaires aux personnes handicapées, aux propriétaires occupants effectuant des travaux subventionnés par l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH),aux logement situés dans les copropriétés dégradées et aux dépenses d’amélioration de la performance énergétique. Le prêt peut financer jusqu’à 20000 € par logement.
Les prêts épargne logement
Le CEL et le PEL permettent de se constituer un apport personnel, grâce à une épargne rémunérée, puis de bénéficier à un taux généralement intéressant. Ces prêts peuvent financer des travaux d’économies d’énergie dans les logements d’isolation thermique, amélioration du chauffage, installation d’appareils utilisant des sources d’énergie renouvelable.
Les prêts collectifs
Les syndic , mandaté en assemblée générale peut proposer un prêt collectif à adhésion individuelle. Il s’agît d’un emprunt spécifique, accessible aux copropriétaires qui le veulent. Une solution globale à adhésion obligatoire.
Ces prêts sont réglementés (loi Warsmann du 22 mars 2012). La loi confirme d’abord que la décision par le syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt engageant tous les copropriétaires, doit être prise à l’unanimité des voix. La loi précise qu’un prêt collectif ne peut financer que des travaux ou des actes d’acquisition régulièrement votés en assemblée générale, et que son montant ne doit pas dépenser la somme des dépenses à la charge des copropriétaires qui y participent. Ce type d’emprunt ne fait pas appel à la solidarité entre copropriétaires. En cas de défaillance d’un emprunteur, le syndicat des copropriétaires est garant en totalité, sans franchise ni délai de carence, par le cautionnement solidaire d’un assureur. En cas de vente de son lot par un emprunteur , ce dernier doit solder sa part du prêt collectif, à moins que l’acquéreur n’accepte de la reprendre à son compte, avec l’accord du prêteur et de la caution.
Les aides de l’ANAH
Il existe 2 types d’aides sont possibles : une aide individuelle pour des travaux à réaliser dans un logement, et une aide collective pour des travaux à réaliser dans les parties communes. La première est accordée aux propriétaires occupants aux revenus modestes et aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à louer le bien pendant au moins 9 ans moyennant un loyer plafonné. La seconde s’adresse aux syndicats de copropriétés très dégradées et à ceux qui souhaitent réaliser des travaux d’accessibilité. Les montant peuvent atteindre 50% des dépenses, possiblement plus, retenues dans la limite d’un plafond. Sous conditions, il est possible de cumuler une aide collective avec une aide individuelle pour les mêmes travaux. Cependant, le montant cumulé des deux aides ne peut pas excéder le maximum de l’aide octroyée au syndicat. Par ailleurs, une prime Habiter Mieux peut être accordée aux copropriétaires occupants aux ressources très limitées qui réalisent des travaux permettant de réduire leur consommation d’énergie. Elle s’ajoute à l’aide principale, individuelle ou collective.
Subventions des collectivités locales
Les communes, communautés de communes et les conseils généraux, peuvent intervenir en complément des aides de l’ANAH. Les aides interviennent en priorité dans la stratégie locale. La rénovation de l’habitat rurale, l’adaptation de l’habitation pour les personnes âgées, la protection de l’architecture locale, les programmes d’économies d’énergies. Voir les sites www.infoenergie.org ou www.anil.org.
Les « coups de pouce » des caisses de retraite
Il est possible d’obtenir une aide pour les plus modestes par les caisses de retraite, sous la forme d’une subvention afin d’aider dans le cadre de la perte d’autonomie, de rénovation ou d’adaptation du logement. La demande d’aide est téléchargeable sur www.service-public.fr, cerfa numéro 11375*0 est à déposer au centre PACT du département. Cet organisme d’occupe de la transmission aux différentes caisses.