La réception des travaux marque le point de départ des garanties. Elle est effectuée par le syndic, qui peut se faire assister d’un architecte ou maitre d’œuvre, et donne lieu à la réception d’un proces-verbal. Si des réserves seront mentionnées, l’entrepreneur a un an pour venir réparer les malfaçons. Après la réception et la garantie de parfait achevement, la copropriété bénéficie de la garantie de bon fonctionnement (pour les éléments dissociables, les éléments d’équipements)et de la garantie décennale pour les désordre grave rendant le bien impropre à s destination.
Le réception est la vérification des conformités et des travaux conformément aux devis présentés. C’est le syndic en tant que représentant des copropriétaires qui procède à la réception, qui donne lieu à un procès-verbal. Il est important d’associer le conseil syndical à cette démarche, afin de prendre son avis en compte.
C’est l’entrepreneur qui organise la réception, en général. Une pré-réception peut être organisée. De manière générale, il faut éviter la réception tacite, sans écrit, qui ne permet pas de faire agir les assurances en cas de malfaçons.
Le PV de réception
Il ne constate pas l’accord du professionnel sur le bien-fondé des réserves. Il permet simplement de consigner les observations du maître de l’ouvrage, afin de leur donner lorsque c’est fondé, des conséquences juridiques (mises en jeu des garanties).
Dans le PV de réception, il convient de fixer le délai dans lequel les défauts constatés lors de la réception doivent être réparés. Après réparation, une nouvelle visite doit s’organiser afin de vérifier la conformité. La levée des réserves s’effectuera après.
Si l’entrepreneur ne respecte pas ses engagements, une mise en demeure devra être émise par le syndic, par LRAR, et à défaut de réponse, par huissier. En l’absence de réponse, ou d’intervention, le syndic devra saisir la justice, en invoquant le défaut de parfait achèvement.
La retenue de garantie
Pour garantir l’exécution des réparations visées par les réserves, la loi permet si le devis ou le contrat le permet, de retenir 5% du montant des travaux. Cette somme doit être déposée dans un établissement financier ou chez un tiers, choisit avec l’entrepreneur. La retenue de garantie doit être proportionnelle aux montants des réserves. La retenue doit être reversée à l’entrepreneur à l’expiration du délai d’un an à compter de la réception.
Le dépassement du devis
En cas de dépassement, le maitre d’ouvrage doit obtenir l’accord du maitre d’ouvrage (le syndic). Le syndic, comme le conseil syndical, n’a pas le pouvoir de signer des avenants au contrat initial, autorisant le dépassement des prix. Ceci doit être validé par l’assemblée générale., sinon, le syndic peut être mis en cause, et faire jouer sa responsabilité civile.
Les garanties en jeu
La garantie de parfait achèvement : Pendant l’année qui suit la réception des travaux, l’entrepris a l’obligation légale de venir réparer les défauts ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal . La garantie de parfait achèvement couvre les défauts constatés sans que doive prouver la faute du maitre d’œuvre. Seul les désordres consignés dans le PV de réception font jouer la garantie (exception : les travaux d’isolation phonique)
La garantie de bon fonctionnement
Cette garantie couvre pendant 2 ans à compter de la réception des travaux, les défauts affectants les éléments dissociables, c’est-à-dire certains éléments d’équipements. C’est-à-dire aux éléments qui peuvent enlevés sans abimer le gros œuvre.
La garantie décennale
La loi oblige les professionnels de la construction à souscrire, avant le début d’un chantier un contrat d’assurance les couvrant pour la responsabilité décennale, sous peine d’une amende de 75000 € et/ou de 6 mois de prison (article L 241-1 et L 243-3 du Code des Assurances).
La garantie décennale couvre certains désordres pouvant survenir dans les 10 ans qui suivent la réception du chantier. Cette garantie intervient les désordres compromettant la solidité de la construction ou des éléments indissociables qui rendent le biens impropres à sa destination (défaut d’étanchéité d’une toiture, installation électrique défectueuse,…).
De son côté, la copropriété à l’obligation de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrages lorsqu’ elle fait réaliser des travaux importants susceptible de relever de la garantie décennale (article L 242 1 du Code des Assurances).