Un syndic doit entreprendre les mesures de recouvrement sans obtenir une autorisation des copropriétaires. Cependant, si des mesures de saisie immobilière sont nécessaires, le syndic doit obtenir l’autorisation de l’AG, en raison de la gravité de la défaillance, et de mesures à prendre.
Si un copropriétaire ne paie pas ses provisions de charges, le syndic dispose d’actions rapides possibles. Il adresse une mise en demeure par LRAR. Si le règlement n’a pas lieu dans les 30 jours, le syndic peut exiger la totalité des provisions de l’année budgétaire. Le syndic en général lance une action de mise en demeure et facture des frais de recouvrement au copropriétaire en retard.
Si le copropriétaire ne paie toujours pas, le syndic peut saisir le TI par une simple déclaration au greffe pour les litiges inférieurs à 4 000 € avec mention des parties, du litige et des motifs. Le greffier convoque les parties, sans que la présence d’un avocat ne soit obligatoire.
Le syndic peut aussi assigner le copropriétaire débiteur devant le président du TGI, et ceci peut être la Cour dont dépend l’immeuble en référé , s’il y a urgence.
Le syndic peut saisir le juge par voie d’injonction de payer, c’est rapide et permet d’obtenir un titre exécutoire sans comparution.
Si le syndic obtient un jugement qui condamne le copropriétaire, il saisit un huissier de justice afin d’exécuter la décision du juge.
Plusieurs cas sont possibles :
La saisie conservatoire : permet d’empêcher le copropriétaire de faire disparaitre des biens mobiliers susceptibles d’être saisis et vendus aux enchères.
La saisie attribution : L’huissier récupère les impayés entre les mains du tiers saisi lequel est lui-même débiteur du copropriétaire (le locataire par exemple)
La saisie-arrêt sur salaire : l’huissier récupère les charges impayés par saisie d’une partie du salaire via l’employeur.
La saisie des meubles : Vente aux enchères des meubles saisissables
La saisie immobilière : Avec accord assemblée générale, engagement d’une action avec constitution d’avocat afin de procéder à la saisie du bien immobilier du copropriétaire débiteur.
Cas spécial lors d’une vente, d’opposition entre les mains du notaire.
Les privilèges du syndicat des copropriétaires
Le privilège mobilier du syndicat des copropriétaires sur les meubles du copropriétaire débiteur défaillant permet en cas de vente des meubles appartenant à ce copropriétaire d’être payé.
Le privilège immobilier : Par le biais de la procédure d’opposition permettant au syndicat d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers lorsque le copropriétaire vend son lot. Le syndicat est payé en priorité pour les dettes de l’année et des 2 précédentes, même s’il partage le prix pour les 2 années antérieures.
Inscription d’une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur selon l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndic a délivré une mise en demeure infructueuse, il peut faire inscrire une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur qui prend son rang au jour de son inscription.
Les copropriétés en difficultés
La nomination d’un administrateur ad hoc
Si à la clôture des comptes , les impayés dépassent 25% du budget prévisionnel et des dépenses pour travaux hors prévisionnel (moins de 200 lots), ou 15% (plus de 200 lots), le syndic informe le conseil syndical et saisit le président du TGI afin de nommer un administrateur ad hoc.
La saisine du juge pour la procédure d’alerte en cas d’impayés est ouverte au syndic et aux copropriétaires représentant 15 ù des voix du syndicat, mais aussi au Préfet, aux collectivités territoriales, au Procureur de la République…
L’assemblée générale devra se tenir sous 6 mois (réduit à 3 mois en cas d’urgence). L’administrateur doit présenter un rapport au président du TGI et aux intéressés afin de présenter un plan de redressement et soumises ensuite à un vote en AG, selon la loi ALUR, article 63 et la loi du 10 juillet 1965, article 29-1-A.
La nomination d’un administrateur provisoire
L’administrateur provisoire est nommé lorsqu’un syndicat est confronté à de grandes difficultés et qu’un système de tutelle doit être mis en place. Il n’assite pas le syndic mais agit dans le but de rétablir une situation financière grave.
Désigné par le juge, le procureur, le syndic ou au moins 15% des voix du syndicat, il agit lorsque l’équilibre économique est très compromis ou que le syndic ne peut plus assurer la gestion et la conservation de l’immeuble.
L’état de carence
La loi ALUR par l’article 72 précise l’état de carence, qui est caractérisé lorsque l’ampleur des difficultés financières est si grande que le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants. La déclaration de carence permet à l’autorité publique d’acquérir par expropriation des immeubles en copropriété.